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农村土地承包经营权流转管理和服务制度
牟显成  2011-09-14

 

农村土地承包经营权流转管理和服务制度



    一、土地流转政策咨询服务制度
  

    1、县、镇、村农村土地流转服务管理人员,要熟悉党的农村土地承包政策和有关法律法规,为农村土地流转双方提供法律、政策咨询服务。
  2、热情接待前来咨询的人员,做到耐心细致、解释清楚、礼貌待人,态度和蔼、语言文明。
  3、镇农村土地流转服务中心定期对村级土地流转信息员进行业务知识培训,提高政策业务水平。
  4、咨询服务方式要灵活多样,通过设立公开咨询电话、咨询服务台、印制宣传资料、电子触摸屏、电子显示屏幕和设置宣传牌、互联网等方式宣传农村土地流转政策法规。
  5、咨询服务内容包括:受理、解答农村土地流转法律、法规、土地流转知识、农村土地流转流程、农村土地流转供求信息等。
  6、咨询的内容凡是在工作范围以内的,咨询服务人员应积极热情、认真负责地给予明确、详尽的答复;当场不能解答的请示上级有关部门,对请示的结果,当面向咨询人转答。


  二、土地流转登记备案制度
  
1、土地承包经营权流转登记以宗地为单位进行登记。宗地是指土地承包经营权界线封闭的地块。
  2、土地承包经营权流转登记实行属地管理原则,应当由承包方提出申请,村农村土地流转服务站和乡镇农村土地流转服务中心登记备案。
  3、申请人申请土地流转登记,应当提交下列材料:
  (1)申请人身份证明材料;
  (2)《农村土地承包经营权证》;
  (3)地上附着物权属证明;
  (4)其他证明材料。
  4、委托代理人申请土地流转登记的,除提交规定的材料外,还应当提交授权委托书和代理人身份证明。
  5、对承包方提出的土地流转登记申请,村土地流转服务站和乡镇农村土地流转服务中心应当根据下列情况分别作出处理:
  (1)申请登记的土地不在本登记辖区的,应当当场作出不予受理的决定,并告知申请人向有管辖权的部门申请;
  (2)申请材料存在错误可以当场更正的,应当允许申请人当场更正;
  (3)申请材料不齐全的,应当当场一次告知申请人需要补正的全部内容; 
  (4)申请材料齐全、符合有关规定要求,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理土地流转登记申请。
  6、乡镇农村土地流转服务中心应当对受理的土地流转登记申请进行审查,并按照下列规定办理登记手续:
  (1)根据对土地登记申请的审核结果,以宗地为单位填写“农村土地流转信息登记表”;
  (2)签订土地流转合同后,根据“农村土地流转信息登记簿”的相关内容,需要填入《农村土地承包经营权证》的,要进行微机录入并在原证上打印记录。
  7、农村土地流转登记簿应当载明下列内容:
  (1)土地承包方的姓名或者名称、地址;
  (2)土地流转期限及流转价格;
  (3)土地的坐落、界址、面积、土地承包合同号、土质状况、水浇条件;
  (4)地上附着物情况。
  8、农村土地流转登记簿采用纸质和电子介质两种方式备份存挡。
  9、有下列情形之一的,不予登记:
  (1)土地承包权属有争议的;
  (2)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的;
  (3)改变土地农业用途的;
  (4)申请登记的土地流转期限超过规定期限的;
  (5)其他依法不予登记的。
  不予登记的,应当告知申请人不予登记的理由。
  10、乡镇农村土地流转服务中心应当自受理农村土地流转登记申请之日起五日内,办结农村土地流转登记审查手续。

 

   三、土地流转信息收集发布制度
  1、 村设立农村土地承包经营权流转信息员(由村会计兼任),定期搜集农村土地流转供需信息(农业生产换季时可不定期搜集),记入《 农村土地流转信息登记表》,每月28日前必须上报镇农村土地流转服务中心。
  2、村、镇农村土地流转信息员要接受县农村土地流转服务中心的业务指导、资格审查、业务培训、信息公布的技术保障支持。

  3、乡镇农村土地流转服务中心收到村信息员和其他需求方上报的土地流转信息经审核后,应在两个工作日内完成信息的编辑、审核工作,并及时发布。

  4、乡镇农村土地流转服务中心收到的土地流转信息要与每月30日前上报县农村土地流转服务中心。
  5、对已签订土地流转合同完成流转的土地流转信息应于当日删除,并记入《农村土地流转信息登记表》。
  6、乡镇农村土地流转服务中心,对提供的土地承包经营权流转信息负责,如因信息内容失真、不实,造成较大影响的,追究其负责人的责任。

 

   四、土地流转用途审查制度
  1、农村土地流转要严格执行《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》 。
  2、土地流转用途审查,主要审查转出方有无将转出的土地改变农业用途意图,需求方有无农业经营能力及改变农业用途的意向。
  3、农村土地流转后只能用于农业生产,改变农业用途的不准发布土地流转信息,更不准签订土地流转合同。
  4、实行巡查制度。凡流转出的土地,镇农村土地流转服务中心要派人进行定期巡查,看流转后的土地是否改变了农业土地用途,土地流转规模面积达5亩以上的,每半年巡查一次。
  5、实行责任追究制度。土地流转改变农业用途的,视责任情况,追究相关责任人员的责任。
 

   五、土地流转收益评估制度
   1、流转土地收益是指承包方在承包土地进行经济活动可得利益反映出的价值形态。
  2、流转土地收益评估工作应贯彻执行党的有关政策,遵守国家法律,遵循真实、公平、可行的原则,做到公正合理。
  3、流转土地收益评估由转出方或需求方提出申请,不申请评估的,镇农村土地流转服务中心不得强行评估。
  4、在农村土地流转中,以转让方式流转的一般可不进行收益评估,以互换、转包、租赁、股份合作等方式流转的,可按申请要求进行收益评估。
  5、进行评估时,乡镇农村土地流转服务中心评估员可吸收村干部、群众、流转双方共同参与,提高评估的准确度和质量。
  6、农村土地流转收益评估价值是一种指导性价格,作为流转双方参考,不得强行定价。
  7、农村土地流转评估,应依据流转地块的用途(不得从事非农产业)、流转的方式、使用年限、地质、利用率、区位、农业基础设施状况、获利能力及前三年农作物种植收益等情况综合确定。
  8、农村土地流转收益评估适用以下方法:成本核算法、市场比较法、收益现值法和经国家规定的其它方法。以上方法可根据评估目的分别适用或综合适用。
  9、土地转出方故意隐瞒情况,提供虚假材料,致使评估结果严重失实的,追究土地转出方或评估直接责任人和主要负责人的责任,并责令其重新评估或另行指定评估。
  10、农村土地流转的评估资料要归档管理。

  

    六、土地流转合同管理制度
  1、签订土地流转合同实行洽谈、审查、批准相对独立、互相制约的原则。承包方、发包方、乡镇农村土地流转服务中心各司其职,分工负责。土地流转合同确需三方审查的,三方审查后,方可签订。
  2、乡镇农村土地流转服务中心要明确一名合同管理员,统一管理土地承包经营权流转合同档案。
  3、乡镇合同管理员于合同签订前,应验证承包方的《土地承包经营权证》,了解接受方的经营状况、使用用途,审查双方委托代理人代理权限,审查对方提供资料的真实性与合法性。
  4、农村土地流转必须签订合同,统一使用省农业厅监制的合同文本,并纳入微机管理。严禁口头协议和非正规书面形式。
  5、农村土地流转合同签订后,需要填入《农村土地承包经营权证》的,要进行微机录入并在原证上打印记录。
  6、土地流转合同文本上必须加盖合同专用章。


  七、土地流转合同鉴证制度
  1、为减少合同争议和违法合同,保护当事人的合法权益,提高合同履约率,农村土地承包经营权流转合同必须进行鉴证。
  2、合同鉴证由乡镇农村土地流转服务中心鉴证员办理。鉴证不得收取任何费用。
  3、申请合同鉴证,双方当事人应当提出合同鉴证申请,并提供下列材料:
  (1)承包方提供《土地承包经营权证》;
  (2)镇农村土地流转服务中心信息员和评估员对需求方的审查资料;
  (3)签订合同的法定代表人的资格证明或者委托代理人的委托代理书;
  (4)二次流转时,承包方的同意证明材料;
  (5)其他有关证明材料。
  4、申请材料齐备,符合农村土地承包合同鉴证管辖范围的,予以受理。申请材料不齐的,当事人补齐后予以受理。
  5、合同鉴证应当审查下列主要内容:
  (1)合同主体是否合格;
  (2)合同内容是否符合政策、法律、法规;
  (3)合同当事人意图表示是否真实;
  (4)合同签字人是否具有合法身份和资格,代理人的代理行为是否合法有效;
  (5)合同主要条款是否齐全,文字表达是否准确,手续是否完备。
  6、有下列情况之一的,不予鉴证:
  (1)不真实、不合法的合同;
  (2)有足以影响合同效力的缺陷且当事人拒绝更正的;
  (3)当事人提供的申请材料不齐全,经告知补正而没有补正的;
  (4)不能即时鉴证,而当事人又不能等待的;
  (5)其他依法不能鉴证的。
  7、需要对当事人、合同标的物及其他有关情况进行调查的,应当先行调查,不得先鉴证后调查。经审查,符合鉴证条件的,应予鉴证。
   8、鉴证合同应当自受理鉴证之日起2个工作日内办理完毕。


  八、土地流转纠纷调处制度
  1、对来访、来信、来电的咨询和纠纷来访,首问人员应热情接访,符合受理条件的,应予以受理并登入《农村土地承包流转纠纷登记簿》,不属于受理范围的,做好解释答复。
  2、对登记的各类来信来访,受理人员及时向调解(仲裁)员转交,并签字受理。
  3、对一般纠纷,由村级农村土地承包纠纷调解小组调解人员两人以上参与调处,并共同研究调处方案及处理意见、结果。
  4、对一些疑难、复杂的纠纷,由乡镇农村土地承包纠纷调解委员会调解。
  5、对跨行政区域的土地流转纠纷,可由所涉及区域的调解委员会联合共同调处,以协调会形式调解。
  6、在乡镇、村调解不成的,经当事人申请,可以提交县农业承包合同纠纷仲裁委员会仲裁或由当事人直接向人民法院起诉。
  7、对已经达成调解协议的纠纷,应在十五日内进行一次回访,督促协议正确履行。
  8、认真做好回访登记,由被回访的当事人在回访簿上签名或盖章。
  9、对重大或易激化矛盾的纠纷应列为重点,定期回访,直到彻底消除隐患,确保不发生重大上访和矛盾激化。
  10、每月5日各乡镇农村土地流转服务中心将纠纷排查调处情况上报县农村土地流转服务中心。
  11、遇到重大疑难及易激化矛盾的土地流转纠纷、重大突发事件的信息应在事发后的十五分钟内报告,并做好工作。
  12、坚持下级对上级负责,调委会对信息员的请示报告应及时答复、反馈。
  13、凡迟报、漏报、匿报或虚假报告,造成损失或不良影响的,均视其情节予以追究责任。


  九、土地流转档案管理制度
  1、农村土地流转档案内容包括:农村土地承包经营权流转过程中形成的农户申请、流转委托书、土地承包经营权流转收益评估报告、流转合同以及土地承包纠纷调解书(仲裁书)等文书档案。
  2、建立农村土地流转档案室,明确专门档案管理员,各种档案资料入橱管理。
  3、档案管理人员应及时对案卷材料进行整理立卷、目录清楚、装订成册,并及时移交档案室保管。档案移交时,档案管理人员应逐卷检查验收,发现不符合要求的,应退回立卷人员重新整理。实行电子档案管理的资料,要及时进行备份。
  4、对一些纸张不规则、破损、卷角、折皱的材料,应进行必要的技术处理,确保资料的完整。
  5、已经归档的卷宗,不得再从卷内抽取归档材料;确需增添业务档案材料的,应在征得档案管理人员同意后,按立卷要求办理。
  6、卷宗归档后,需要再行调出的,须履行审批手续。调出卷宗用于阅读、摘抄、复印的,档案管理人员必须做好登记工作。
  7、档案管理人员要认真做好档案统计。档案管理人员工作调动时,应在经管站长监督下,办好交接手续

 

  

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